导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　abo文是什么意思 abo文是谁发明的rong>在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 abo文是什么意思 abo文是谁发明的