“现(xiàn)在(zài)的房地产很(hěn)难(nán)再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部(bù)，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的(de)空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的(de)阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其(qí)实银行的(de)信(xìn)贷(dài)倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国(guó)企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在(zài)有国资(zī)背景的房企在(zài)资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的(de)成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内(nèi)的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内(nèi)最低(dī)的；这些都是我们看(kàn)重的一(yī)家房企(qǐ)的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等国央(yāng)企“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验(yàn)着国(guó)央(yāng)企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连(lián)续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到(dào)机会(huì)来了，其开始在一线(xiàn)城(chéng)市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入(rù)地(dì)块(kuài)也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类(lèi)企业就符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储(chǔ)备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一(yī)半也主要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线和二(èr)线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企(qǐ)的扩张速(sù)度(dù)让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的(de)民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手，但(dàn)出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年市场没(méi)有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一(yī)家房企的(de)扩张速度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企的净(jìng)负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道(dào)红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的(de)复苏速度并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规避(bì)公司净负债率提高到(dào)一(yī)个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂(mào)、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较(jiào)积极(jí)的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了(le)公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出(chū)，实际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资成(chéng)本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并(bìng)不(bù)意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数(shù)民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型(xíng)证(zhèng)券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司(sī)就长期持(chí)有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表现存(cún)在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍是表现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势(shì值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是(shì)实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房(fán值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别g)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数(shù)据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团(tuán)发(fā)布(bù)公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊(kān)》的(de)采(cǎi)访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费(fèi)属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去的数据(jù)充分说明了(le)这一(yī)点，在新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关(guān)的行(xíng)业，例如(rú)消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相关赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两位的都是(shì)来(lái)自家纺赛(sài)道的(de)公司，它们(men)分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特(tè)别(bié)是(shì)前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一(yī)季度报(bào)告显示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，能够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时(shí)的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还(hái)是(shì)归母(mǔ)净利润(rùn)，公司(sī)都实现了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流(liú)通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别季报中(zhōng)他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三(sān)只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越(yuè)被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类(lèi)标的大多(duō)在香港(gǎng)上市(shì)，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘(pán)占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物(wù)业(yè)公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好(hǎo)，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别