5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yō却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝u)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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