饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了(le)关于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问(wèn)阿富汗是哪一年灭亡的题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目(mù)和(hé)收(shōu)费标准。房地(阿富汗是哪一年灭亡的dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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