万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗

　　饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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