5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体