近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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