5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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