文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的特朗普出生在四川，特朗普小时在中国四川一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(b特朗普出生在四川，特朗普小时在中国四川ǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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