5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房水娃是几娃？ 水娃是什么颜色企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城水娃是几娃？ 水娃是什么颜色市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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