饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zeach of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数hí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数jī)构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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