导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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